La société civile immobilière est une forme juridique de société destinée aux membres d'une famille qui désirent exploiter un patrimoine immobilier. Les avantages d'une sci familiale sont multiples et permettent à chaque actionnaire de profiter des bénéfices de l'exploitation d'un bien. La sci familiale constitue-t-elle une véritable opportunité ou s'agit-il d'un simple effet de mode ? Découvrez dans cet article les différents objectifs poursuivis par les investisseurs qui décident de créer une société civile immobilière.
Distinction entre le pouvoir de gestion et la propriété des parts
Le premier objectif poursuivi par la création d'une sci familiale est la capacité à faire une distinction claire entre le pouvoir de gestion de la société, attribué par la rédaction des statuts au gérant, et la propriété des parts de la société civile immobilière.
Lors de la préparation de la transmission d'un patrimoine immobilier, la question sur les droits de succession est importante, mais n'est pas toujours prioritaire. Il faut admettre que dans le cadre de la transmission d'un patrimoine, il y a un donateur qui s'appauvrit au profit d'un donataire, le caractère fiscal étant relégué au second plan.
La société civile immobilière permet de rendre plus facile la transmission du patrimoine en ce sens qu'elle permet à celui qui donne de conserver un contrôle sur l'objet de la transmission. En d'autres termes, quand on parle de sci familiale et des avantages, l'un des premiers éléments à ressortir est la conservation de l'usufruit des parts de la société ou de quelques parts en pleine propriété. Néanmoins, le donateur conserve le statut de gérant de la société. Les donataires quant à eux seront des propriétaires des parts de la SCI, mais ne pourront pas se charger de la gestion de l'immeuble ou du patrimoine et resteront passifs devant l'administration réalisée par le donateur. Si vous voulez connaître tous les détails sur les intérêts de la sci, cliquez ici pour en savoir plus.
Une simplification de la gestion de biens immobiliers
Un autre avantage de la sci familiale est qu'elle permet clairement de simplifier la gestion d'un bien immobilier qui est la propriété de plusieurs personnes. La sci a pour objectif d'éviter les problèmes découlant de l'indivision et de la copropriété. Le cas le plus fréquent de la multipropriété en indivision est le patrimoine découlant d'un héritage, puisque chaque héritier est propriétaire du bien en partie. Sans la définition d'une solution juste pour toutes les parties, la mésentente peut s'installer.
La société civile immobilière familiale permet de contourner ce problème et de pallier le risque de voir un patrimoine de famille vendu. Chaque héritier possède des parts de l'entreprise dans des proportions égales ou non. Toutefois, les biens qui la composent appartiennent à la société sur le plan juridique. Pour gérer tous les biens, il faut donc nommer un gérant lors de la rédaction des statuts de la société et définir également l'étendue de ses pouvoirs. Il pourra ainsi se charger du traitement de toutes les affaires courantes. Généralement, seules les décisions vraiment importantes sont prises en assemblée générale en fonction des règles de majorité établies dans les statuts. Il faut noter que les statuts sont définis par les actionnaires eux-mêmes. La principale caractéristique d'une sci constituée par les membres d'une même famille est donc sa souplesse.
Protéger son concubin
Un autre objectif de la sci est la protection du concubin. Un couple non marié et non pacsé peut réaliser l'achat d'un bien immobilier en indivision. La création d'une sci entre concubins permet d'échapper à une fiscalité lourde, mais également de maintenir le partenaire survivant sur les lieux.
A la constitution de la SCI, il est important de procéder au démembrement croisé des parts. C'est un mécanisme juridique qui consiste à échanger l'usufruit des parts de chacun. Par conséquent, lorsque le décès de l'un des concubins survient, le second se charge de la récupération automatique de la pleine propriété de ses parts sans acquittement des droits de succession. Il demeure donc usufruitier des parts reçues de son partenaire.
Pour un investissement à plusieurs
L'achat d'un immeuble de rapport ou de résidences secondaires à plusieurs (entre amis ou en famille) par une SCI permet de ne pas avoir le statut contraignant de la copropriété ou d'acheter un immeuble que vous n'auriez pas pu acheter tout seul.
Dans ce cas, il faut créer une SCI d'attribution dont l'objet est de réaliser la construction ou l'acquisition d'un bien immobilier en vue d'être partagé, qu'il s'agisse d'une habitation ou d'une location des lots. Chaque membre doit apporter au capital social la part adéquate en fonction de la valeur du bien qui lui reviendra une fois que la SCI sera dissoute.